Kiedy decydujemy się wynająć mieszkanie, lokal usługowy oczekujemy od najemcy nie tylko dbałości o powierzoną nieruchomość, ale przede wszystkim systematyczności w dokonywaniu opłat. Problemy pojawiają się w momencie gdy mijają dni od ustalonego w umowie terminu płatności, a najemca zwleka z zapłatą czynszu.
W przypadku umów najmu podstawę prawną dla tego rodzaju stosunków prawnych stanowi zarówno kodeks cywilny, jak i ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Drugi z aktów prawnych dotyczy przede wszystkim umów najmu mieszkań.
Polubowne rozwiązanie sporu
Pamiętaj, że nie musisz sprawy o zaleganie najemcy z płatnościami, kierować od razu na drogę sądową. Może rozwiązaniem problemu okaże się wystosowanie do najemcy wezwania do zapłaty lub rozmowa z nim? Zarówno w jednym, jak i drugim przypadku możesz liczyć na wsparcie kancelarii prawnej. Uczestnictwo na etapie przedsądowym radcy prawnego lub adwokata, być może pozwoli ustalić nowy harmonogram spłaty zadowalający obie strony.
Wypowiedzenie stosunku najmu
Warunki wypowiedzenia umowy najmu mieszkania określa art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zalegającemu z opłatami lokatorowi umowa najmu mieszkania może zostać wypowiedziana po spełnieniu następujących przesłanek:
– najemca nie zapłacił czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela (tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług), co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
– najemca został przez wynajmującego pisemnie wezwany w dodatkowym miesięcznym terminie do zapłaty zaległych i bieżących należności i uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia umowy,
– najemca nie spłacił w wyznaczonym terminie zaległości lub spłacił tylko część.
Powyższe zasady dotyczą zarówno umów zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Umowa najmu może być wypowiedziana zatem nie tylko osobom zalegającym z zapłatą czynszu, ale osobom, które zaniechały dokonania płatności za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.
Skierowanie sprawy do sądu
W przypadku gdy najemca nie wyraża woli spłaty zadłużenia, kolejnym krokiem powinno być skierowanie sprawy do sądu. Proces sądowy jest wszczynany poprzez złożenie pozwu do sądu, a kończy się wydaniem nakazu zapłaty lub wyroku, który stanowi podstawę prowadzenia egzekucji komorniczej.
Pamiętaj, nie zwlekaj ze zgłoszeniem się do prawnika, gdyż przedawnienie czynszu najmu wynosi 3 lata. Termin ten jest liczony od daty powstania wymagalności, czyli pierwszego dnia, który uprawnia wierzyciela do dochodzenia przysługującego mu roszczenia.
Co zrobić, gdy lokator nie chce się wyprowadzić?
W przypadku, gdy wypowiedziałeś umowę, a w dalszym ciągu najemca zalegający z opłatami nie wyprowadził się, pozostaje złożyć do sądu pozew o eksmisję. Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł.
Sprawa o eksmisję może zakończyć się stwierdzeniem przez sąd, że pozwanemu przysługuje lokal socjalny. W takich wypadkach wyprowadzka lokatora jest możliwa dopiero wtedy gdy właściwa gmina złoży najemcy ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Mimo, że jesteś właścicielem mieszkania, nie powinieneś próbować sam ,, przymuszać” lokatora do opuszczenia lokalu. Wynosząc rzeczy najemcy podczas jego nieobecności lub wymieniając zamki w drzwiach, narażasz się na powództwo o przywrócenie posiadania.
Problemy z najemcą? Zgłoś się do prawnika!
Wynajmując mieszkanie, raczej oczekujemy, że w przyszłości będziemy wpisywać w wyszukiwarkę internetową hasła: ,,jak zainwestować pieniądze”, ,,najlepsze konta oszczędnościowe”. Nie przyjmujemy do wiadomości, że w naszej historii wyszukiwania głównymi hasłami będą: ,,eksmisja najemcy”, ,,prawnik Białystok”, ,,kancelaria Białystok”, ,,radca Białystok”, ,,adwokat Białystok”.
W przypadku problemów z zalegającym z opłatami najemcą, bardzo dobrym wyjściem z sytuacji wydaje się być właśnie skorzystanie z pomocy radcy lub adwokata. Za takim rozwiązaniem przemawia przede wszystkim mniejsze ryzyko wystąpienia błędów proceduralnych, oszczędność czasu, większe szanse na pozytywne zakończenie sprawy już na etapie przedsądowym. Masz problem z najemcą który zalega z opłatami? A może najemca nie chce się wyprowadzić? Zapraszam do kontaktu, zajmę się Twoją sprawą.
radca prawny Patrycja Targońska-Sienkiewicz
